El contrato de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia se rige por la Ley 820 de 2003. Puede ser verbal o escrito, no necesita notaría y debe dejar claros, como mínimo, las partes, el inmueble, el canon y su forma de pago, los servicios, la duración y quién paga los servicios públicos (artículo 3). Aquí tienes el modelo, cómo llenarlo campo por campo, cómo terminarlo sin pagar de más y qué hacer si la otra parte incumple. Escrito por abogada, para toda Colombia.
Decirte si tu caso tiene salida no tiene costo. La revisión escrita, el documento o la tutela son trabajo de abogada con honorarios, que te confirmo por WhatsApp antes de empezar.
Actualizado el 30 de octubre de 2026 · Kely Guerra Gaviria, abogada
Dos formas de tener tu contrato
Con tus datos, tu inmueble, tu garantía y las cláusulas que tu caso necesita (amoblado, mascotas, parqueadero, codeudor). Listo para firmar.
Escribir por WhatsAppEl modelo base en Word, con las 12 cláusulas de esta guía, para que lo llenes tú. Te lo envío por WhatsApp.
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Qué debe tener
Este es el orden del modelo que envío. Cada cláusula cita el artículo que la respalda; si no se dice otra cosa, es de la Ley 820.
Cómo llenarlo
Estos son los espacios del modelo y lo que exige la Ley 820 de 2003 en cada uno. Si un dato no está claro, es mejor resolverlo antes de firmar que discutirlo después.
| Campo | Qué escribir y qué dice la ley |
|---|---|
| Partes | Nombre completo y número de cédula de arrendador y arrendatario, tal como aparecen en el documento. Si el arrendador es una empresa, su NIT y el nombre de quien la representa. Si arriendan dos o más personas, firman todas y responden de forma solidaria (artículo 7). |
| Inmueble | Dirección completa (con torre, apartamento o interior), ciudad y matrícula inmobiliaria, que aparece en el certificado de tradición y libertad. Si solo se arrienda una parte, identifícala junto con las zonas y servicios compartidos (artículo 3, literal c). Anexa el inventario con fotos. |
| Canon | Valor mensual en números y en letras, día límite de pago y lugar o cuenta donde se paga (artículo 9, numeral 1). No puede pasar del 1 % del valor comercial del inmueble (artículo 18). |
| Reajuste | No pongas un porcentaje mayor al IPC: lo que permite la ley es subir cada doce meses hasta el IPC del año calendario anterior (artículo 20). Si van a avisar el reajuste por un mecanismo de notificación personal distinto del correo postal, debe quedar escrito en el contrato. |
| Duración | Número de meses y fecha exacta de inicio. Si no se pacta, el contrato se entiende de un año (artículo 5). Desde esa fecha se cuentan el reajuste, el vencimiento y los preavisos de tres meses. |
| Servicios | Qué servicios públicos paga cada parte, que la ley exige designar (artículo 3, literal g); quién paga la administración (artículo 9, numeral 3); y si se incluyen servicios o cosas adicionales que suministre el arrendador, cuyo precio no puede pasar del 50 % del canon (artículo 2). |
| Garantías | Nombre, cédula y dirección del codeudor o fiador, o el número de la póliza. No se pueden exigir depósitos en dinero ni garantías reales (artículo 16). El codeudor también debe indicar su dirección para notificaciones (artículo 12). |
| Firmas y copias | Ciudad, fecha y firma con número de cédula de arrendador, arrendatario y codeudor. Si el contrato es escrito, el arrendador debe entregar copia con firmas originales al arrendatario y al codeudor dentro de los diez días siguientes (artículo 8, numeral 3). Autenticar en notaría es opcional. |
Alerta roja
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El modelo, cláusula por cláusula
Los espacios resaltados son los que se llenan. El archivo en Word te lo envío por WhatsApp.
Entre [nombre completo del arrendador], identificado con cédula No. [número], quien obra como ARRENDADOR, y [nombre completo del arrendatario], identificado con cédula No. [número], quien obra como ARRENDATARIO, se celebra el presente contrato bajo las siguientes cláusulas:
El arrendador entrega al arrendatario en arrendamiento el inmueble destinado a vivienda urbana ubicado en [dirección completa], ciudad de [ciudad], matrícula inmobiliaria No. [matrícula].
El inmueble se destinará exclusivamente a vivienda del arrendatario y su núcleo familiar. Cualquier uso diferente requerirá autorización escrita del arrendador; el cambio de destinación sin autorización expresa es causal de terminación (artículo 22, numeral 3, de la Ley 820 de 2003).
El canon mensual es de $[valor en números] ([valor en letras]), pagaderos dentro de los primeros [X] días de cada mes mediante [transferencia o consignación a la cuenta …].
Doce (12) meses contados desde el [fecha de inicio]. Al vencimiento, el contrato se entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término, siempre que cada parte haya cumplido sus obligaciones y el arrendatario se avenga a los reajustes autorizados por la ley (artículo 6 de la Ley 820 de 2003), salvo que se dé por terminado en los casos y con el preaviso escrito de tres (3) meses previstos en los artículos 22 y 24 de la misma ley.
Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en el ciento por ciento (100 %) del IPC del año calendario inmediatamente anterior, sin exceder el límite del artículo 18, previa comunicación al arrendatario del monto y la fecha del incremento por el servicio postal autorizado o por el siguiente mecanismo de notificación personal: [mecanismo pactado] (artículo 20 de la Ley 820 de 2003).
El arrendatario pagará los servicios públicos domiciliarios del inmueble: [energía, acueducto, gas, internet…]. La cuota de administración, si el inmueble está sometido a propiedad horizontal, estará a cargo de [arrendador / arrendatario].
Pagar oportunamente el canon en el lugar o la cuenta convenidos; cuidar el inmueble; pagar los servicios públicos y, si quedó a su cargo, la cuota de administración; cumplir el reglamento de propiedad horizontal; no realizar mejoras sin autorización escrita; permitir visitas con previo aviso; restituir el inmueble al terminar el contrato en el estado en que lo recibió, salvo el deterioro natural por el tiempo y el uso legítimo.
Entregar el inmueble en buen estado de servicio, seguridad y sanidad; mantenerlo en condiciones de servir para su destinación; realizar las reparaciones necesarias no atribuibles al arrendatario; garantizar el uso pacífico del inmueble; entregar al arrendatario y al codeudor copia de este contrato con firmas originales dentro de los diez (10) días siguientes a su celebración y, si el inmueble está sometido a propiedad horizontal, copia de la parte normativa del reglamento.
El contrato terminará por mutuo acuerdo (artículo 21) o por las causales y con los requisitos previstos en los artículos 22 a 25 de la Ley 820 de 2003.
Como garantía del cumplimiento, el arrendatario presenta [codeudor solidario: nombre, cédula y dirección / póliza de arrendamiento No. … de …]. No se exige depósito en dinero ni caución real (artículo 16 de la Ley 820 de 2003).
El arrendatario no podrá ceder el contrato ni subarrendar el inmueble sin autorización previa, expresa y escrita del arrendador (artículo 17 de la Ley 820 de 2003).
Las partes y el codeudor recibirán notificaciones judiciales y extrajudiciales en las siguientes direcciones, que conservarán su validez hasta que se informe su cambio por el servicio postal autorizado (artículo 12 de la Ley 820 de 2003). Arrendador: [dirección, teléfono, correo]. Arrendatario: [dirección, teléfono, correo]. Codeudor: [dirección, teléfono, correo]. Se firma en [ciudad] el [día, mes, año], en [número] ejemplares de igual tenor, uno para cada firmante.
ARRENDADOR: [firma, nombre y cédula]. ARRENDATARIO: [firma, nombre y cédula]. CODEUDOR: [firma, nombre y cédula].
Canon y reajuste 2026
El arriendo de vivienda no sube el 1 de enero ni cuando el arrendador quiera. Sube cada doce meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, y como máximo en el 100 % del IPC del año calendario anterior al del reajuste (artículo 20 de la Ley 820 de 2003).
En 2026 el tope es 5,10 %, que fue la variación anual del IPC en 2025 según el DANE. Aplica a los reajustes que se hagan entre enero y diciembre de 2026.
| Año del reajuste | Tope (IPC del año anterior) | Fuente |
|---|---|---|
| 2025 | 5,20 % (IPC de 2024) | DANE |
| 2026 | 5,10 % (IPC de 2025) | DANE |
Un contrato empezó el 1 de marzo de 2025 con un canon de $1.200.000. Desde el 1 de marzo de 2026 el arrendador puede subirlo como máximo 5,10 %, es decir, $61.200: el nuevo canon no puede pasar de $1.261.200. Si el contrato empezó en julio, el reajuste se hace en julio, no en enero.
El arrendador debe informar el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, por el servicio postal autorizado o por el mecanismo de notificación personal pactado en el contrato. Si no avisa así, el incremento no le es oponible al arrendatario. Pero si lo pagas sin que te hayan avisado, no puedes pedir que te lo devuelvan alegando la falta de aviso (artículo 20).
El canon mensual no puede pasar del 1 % del valor comercial del inmueble, o de la parte que se arriende. Para este cálculo, el valor comercial no puede estimarse en más de dos veces el avalúo catastral vigente (artículo 18). Ejemplo ilustrativo: con un avalúo catastral de $120.000.000, el valor comercial para el cálculo no puede pasar de $240.000.000 y el canon máximo es $2.400.000. El reajuste anual tampoco puede llevar el canon por encima de ese tope (artículo 20).
En vivienda urbana no se pueden exigir depósitos en dinero efectivo ni otras garantías reales para asegurar el contrato. Tampoco valen si se pactan de forma indirecta, por medio de otra persona, en un documento aparte o con otro nombre (artículo 16). Si te cobraron un depósito ilegal, la alcaldía del municipio es la autoridad que conoce esos casos (artículos 32 y 33).
Distinto es el caso de los servicios públicos: el artículo 15 permite al arrendador pedir garantías o fianzas para respaldar ante cada empresa de servicios públicos el pago de las facturas, y esa garantía no puede superar lo que corresponde a dos periodos consecutivos de facturación.
Terminación
Un contrato de arrendamiento de vivienda se termina de cuatro formas: por mutuo acuerdo, porque una parte incumple, por voluntad del arrendatario o por voluntad del arrendador. En las dos últimas la ley exige un preaviso escrito de al menos tres meses, enviado por el servicio postal autorizado, y en algunos casos una indemnización (artículos 21 a 25 de la Ley 820 de 2003).
| Cuándo | Preaviso | ¿Pagas indemnización? |
|---|---|---|
| En la fecha de vencimiento del término inicial o de la prórroga | Por escrito, mínimo 3 meses antes del vencimiento | No (artículo 24, numeral 5) |
| En cualquier otra fecha | Por escrito, mínimo 3 meses antes | Sí: tres meses de canon (artículo 24, numeral 4) |
| Si el arrendador incumple | La ley no lo fija | La ley no la exige (artículo 24, numerales 1 a 3) |
Los incumplimientos del arrendador que te permiten pedir la terminación son: que se suspendan los servicios públicos por su acción premeditada o porque no pagó lo que le correspondía; que incurra de forma reiterada en conductas que afecten gravemente tu disfrute del inmueble, comprobadas ante la autoridad policiva; y que desconozca derechos que te reconocen la ley o el contrato (artículo 24, numerales 1 a 3).
Para irte antes del vencimiento con indemnización, el artículo 25 pide además comunicar por el servicio postal autorizado la fecha de terminación y consignar la indemnización a favor del arrendador, a órdenes de la autoridad competente, dentro de los tres meses anteriores a esa fecha. Esa autoridad es la alcaldía del municipio (artículo 33). La indemnización se calcula con el canon vigente en la fecha del preaviso. Si el arrendador no recibe el inmueble, puedes hacer la entrega provisional ante la autoridad competente (artículo 24, numeral 4).
| Cuándo | Preaviso | Indemnización o requisito |
|---|---|---|
| Antes de que se venza el término inicial | No aplica | Solo si el arrendatario incumple (artículo 22, numerales 1 a 6): no puedes terminarlo solo porque quieres |
| Durante las prórrogas | Por escrito, mínimo 3 meses antes | Tres meses de canon, consignados como dice el artículo 23 (artículo 22, numeral 7) |
| Al vencimiento, porque necesitas el inmueble para vivir en él al menos un año, demolerlo o repararlo, o entregarlo por una venta | Por escrito, mínimo 3 meses antes del vencimiento | Caución a favor del arrendatario por seis meses de canon (artículo 22, numeral 8, literales a, b y c) |
| Al vencimiento, por plena voluntad, si el contrato lleva al menos cuatro años | Por escrito, mínimo 3 meses antes del vencimiento | Uno punto cinco meses de canon (artículo 22, numeral 8, literal d) |
Los incumplimientos del arrendatario que permiten pedir la terminación son: no pagar el canon o los reajustes a tiempo; no pagar servicios públicos y causar su corte, o no pagar la administración si le corresponde; subarrendar, ceder o cambiar la destinación sin autorización; perturbar de forma reiterada a los vecinos o usar el inmueble para actos delictivos, comprobado ante la autoridad policiva; hacer mejoras sin autorización o destruir el inmueble; y violar el reglamento de propiedad horizontal (artículo 22, numerales 1 a 6).
En los literales a, b y c, la caución respalda que el arrendador cumpla la causal que invocó dentro de los seis meses siguientes a la restitución (artículo 22). Y siempre que el arrendador deba una indemnización, el arrendatario no puede ser privado del inmueble sin que se le pague o se le asegure antes (artículo 26).
Sin constancia escrita del preaviso, el contrato se renueva automáticamente por un término igual al inicialmente pactado (artículos 22 y 24).
Las partes pueden terminar el contrato en cualquier momento si están de acuerdo (artículo 21); para eso la ley no exige preaviso ni indemnización. Déjalo por escrito, con la fecha de entrega, el estado del inmueble, el paz y salvo de canon y servicios y quién asume lo que quede pendiente.
Incumplimiento
No pagar el canon o los reajustes dentro del plazo del contrato es causal para que el arrendador pida la terminación (artículo 22, numeral 1, de la Ley 820 de 2003). Lo usual es empezar con un requerimiento escrito; si el pago no llega, el camino es el proceso de restitución de inmueble arrendado del artículo 384 del Código General del Proceso (CGP).
Los cánones que se deben se cobran por proceso ejecutivo con base en el contrato. Si el arrendador pagó servicios públicos o administración que le correspondían al arrendatario, puede cobrarlos por la misma vía con las facturas pagadas (artículo 14 de la Ley 820).
La vía legal para recuperar el inmueble es el proceso de restitución. Cortar los servicios a propósito no lo es, y además le da al arrendatario una causal para terminar el contrato (artículo 24, numeral 1).
¿Tienes un arriendo que se complicó: un preaviso que recibiste, un inquilino que no paga o un arrendador que no repara? Cuéntame tu caso por WhatsApp y te digo qué dice la ley para tu situación.
Escribir por WhatsAppPreguntas frecuentes
No. El contrato de arrendamiento de vivienda urbana puede ser verbal o escrito (artículo 3 de la Ley 820 de 2003) y no necesita notaría para valer. Un documento privado firmado se presume auténtico mientras no sea tachado de falso o desconocido (artículo 244 del Código General del Proceso), y con base en el contrato se pueden cobrar ejecutivamente las sumas de dinero que se deban (artículo 14 de la Ley 820). Autenticar las firmas es opcional y deja una prueba adicional de quién firmó.
Lo que pacten las partes; lo usual es 12 meses, y si no se dice nada se entiende de un año (artículo 5 de la Ley 820 de 2003). Al vencer, se prorroga por el mismo término si ambas partes cumplieron (artículo 6). El arrendatario puede evitar la prórroga avisando por escrito con tres meses de anticipación; el arrendador solo puede hacerlo en los casos del numeral 8 del artículo 22.
Hasta 5,10 %, que fue el IPC de 2025 según el DANE. La regla es del artículo 20 de la Ley 820: el canon sube cada doce meses de ejecución del contrato, como máximo el IPC del año calendario anterior, y el arrendador debe avisar por escrito el monto y la fecha del incremento. Una cláusula que pacte más es nula aunque esté firmada.
No. En vivienda urbana la ley prohíbe exigir depósitos en dinero efectivo u otras garantías reales para asegurar el contrato, aunque se les cambie el nombre o se pacten en un documento aparte (artículo 16 de la Ley 820). Lo que se usa en su lugar es codeudor, fiador o póliza de arrendamiento. Aparte están las garantías para el pago de servicios públicos del artículo 15, que respaldan a las empresas de servicios y tienen un tope de dos periodos de facturación.
Sí, en tres casos: si avisas por escrito, por el servicio postal autorizado, con al menos tres meses de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato o de su prórroga (artículo 24, numeral 5, de la Ley 820); si el arrendador está de acuerdo en terminarlo (artículo 21); o si él incumple, por ejemplo cuando se suspenden los servicios por su culpa (artículo 24, numerales 1 a 3). Si quieres irte en otra fecha, con el mismo preaviso, la ley fija una indemnización de tres meses de canon (artículo 24, numeral 4).
El no pago del canon es causal para que el arrendador pida la terminación (artículo 22, numeral 1, de la Ley 820). Si no paga, se demanda la restitución del inmueble ante el juez del lugar donde está (artículo 384 del Código General del Proceso), sin necesidad de conciliar antes (artículo 68 de la Ley 2220 de 2022). Mientras no consigne lo que debe, el arrendatario no es oído en el proceso, y si la causal es solo la mora el proceso es de única instancia. Lo adeudado se cobra por proceso ejecutivo con base en el contrato (artículo 14 de la Ley 820).
Sí. El artículo 3 de la Ley 820 permite que sea verbal o escrito, siempre que las partes se pongan de acuerdo al menos en quiénes contratan, el inmueble, el precio y la forma de pago, los servicios, la duración y quién paga los servicios públicos. El problema es la prueba: en un proceso de restitución, el contrato verbal se prueba con la confesión del arrendatario en interrogatorio de parte extraprocesal o con prueba testimonial (artículo 384 del Código General del Proceso). Por eso conviene dejarlo por escrito.
Se renueva automáticamente por un término igual al inicialmente pactado y en las mismas condiciones, con el reajuste que permite la ley (artículos 6, 22 y 24 de la Ley 820). Por eso el preaviso escrito de tres meses es tan importante: sin constancia de que se envió, el contrato sigue.
Durante el término inicial, solo si el arrendatario incumple, por las causales de los numerales 1 a 6 del artículo 22 de la Ley 820. Durante las prórrogas también puede hacerlo por su voluntad, con preaviso escrito de tres meses y una indemnización de tres meses de canon (artículo 22, numeral 7, y artículo 23). Mientras no pague la indemnización o la asegure, el arrendatario no puede ser privado del inmueble (artículo 26).
Las reparaciones necesarias son del arrendador, salvo las locativas, que son del arrendatario (artículo 1985 del Código Civil). Las locativas son las que la costumbre pone a cargo del arrendatario y las de los deterioros que suelen producirse por su culpa, como vidrios rotos (artículo 1998). Si el arrendador no hace una reparación indispensable no locativa después de que le avisas, puedes hacerla tú y descontar su costo del canon hasta un 30 % por mes, salvo que el contrato diga otra cosa (artículo 1993 del Código Civil y artículo 27 de la Ley 820).
El 1 % del valor comercial del inmueble o de la parte que se arriende (artículo 18 de la Ley 820). Para ese cálculo, el valor comercial no puede estimarse en más de dos veces el avalúo catastral vigente, así que el canon nunca puede pasar del 2 % de ese avalúo. El reajuste anual tampoco puede llevarlo por encima de ese tope (artículo 20).
No. El local comercial se rige por el Código de Comercio y tiene reglas distintas de duración, renovación y desahucio. Este modelo es solo para vivienda urbana.